Суббота, 17.02.2018, 22:34

Russian Building Project


Комплексные услуги проектирования

Главная Регистрация Вход
Приветствую Вас, Гость · RSS
Меню сайта
вход
Наши партнеры
Каталог сайтов Всего.RU
Новости СМИ
 
Важные новости и нетолько » 2012 » Январь » 19 » Квартиры в новостройках по переуступке
21:05
Квартиры в новостройках по переуступке

Граждане, приобретающие жилье по договору переуступки (цессии), могут сэкономить значительную сумму. Чтобы быстрее найти покупателя, продавцы часто демпингуют и продают жилье дешевле, нежели у застройщика – в отдельных случаях размер скидки может доходить до 20%. К тому же реализация жилья по переуступке – верный способ заработать за счет роста цен на первичном рынке, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию.

Цессия являет собой сделку передачи прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья от одного дольщика (цедента) к другому (цессионарию). Часто бывает, что к середине-концу строительства застройщик продает все квартиры в доме. В этом случае покупка по договору цессии – чуть ли не единственная возможность приобрести жилье в понравившемся объекте. Квартиры по договорам переуступки реализуют инвесторы, которые приобрели жилье на начальных этапах строительства или граждане, у которых поменялись жизненные обстоятельства, например, срочно понадобились деньги или исчезла возможность платить ипотечный кредит. В последнем случае продажа жилья с помощью договора цессии – верный способ решить проблемы. И главное – не потерять при этом деньги. Дело в том, что если вы захотите вернуть заплаченные за квартиру средства путем расторжения договора с застройщиком, он, скорее всего, вас за это оштрафует.

Затраты на переуступку прав ограничатся оформлением соответствующих документов и комиссией, которую возьмет застройщик за согласование переуступки. Большинство строительных компаний берут за эти услуги от 1% до 5% от стоимости жилья, определенного в договоре долевого участия с первым дольщиком (чаще всего расходы делятся между цедентом и цессионарием).

Заключая договор цессии, квартиру в строящемся доме можно продать по рыночной цене. В то время как застройщик вернет вам лишь сумму, изначально заплаченную по договору, – к тому же за исключением штрафа.

Переуступить права можно до тех пор, пока они не реализованы – если вы уже получили квартиру по акту приема-передачи, договор цессии заключить не получится.

По словам юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Веры Рябовой, уступка прав по договору долевого участия допускается только с момента его государственной регистрации и до подписания сторонами акта о передаче объекта долевого строительства – квартиры, поскольку право требования к застройщику с этого момента прекращается.

В большинстве случаев переуступить права требования на строящееся жилье получится лишь с согласия застройщика – пункт о необходимости его получения почти всегда фигурирует в договорах долевого участия. Хотя по общему правилу согласие застройщика и других участников долевого строительства на переуступку не требуется.

«Письменное одобрение нужно лишь в случае, если на момент переуступки дольщик не выплатил стоимость жилья в полном объеме. Тогда в соглашение об уступке должны быть также включены условия о переводе долга перед застройщиком на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й № 214-ФЗ», – говорит Вера Рябова.

В любом случае застройщика все равно стоит подключить к процессу. По крайней мере, нужно выяснить, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, а какие еще необходимо исполнить. Кроме того, у застройщика стоит взять акт об исполнении обязательств по расчетам и платежные документы. У большинства застройщиков есть свои формы договора уступки прав.

Главным и, пожалуй, единственным недостатком механизма переуступки является тот факт, что цессионарий получает все права и обязанности предыдущего цедента – в тех же объемах. Другими словами, новый дольщик должен выполнять все условия прежнего договора перед застройщиком.

Более того, как говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, в случае признания недействительным договора долевого участия, заключенного между застройщиком и цедентом, получивший права по соглашению переуступки дольщик может предъявлять претензии только к уступившему ему права лицу, а не к застройщику. «К тому же сама уступка прав по недействительному договору может быть признана судом недействительной, и в этом случае не возникнет обязательств застройщика перед цессионарием», – утверждает он.

В частности, как утверждает генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости, при рассмотрении таких дел суд может применить последствия недействительности сделки, заключенной между застройщиком и первым дольщиком, – если последний не получил согласия на приобретение строящегося жилья у супруги. В качестве последствия применения недействительности первой сделки признают и последующую – договор цессии.

Договор переуступки может быть признан недействительным в том случае, если на проведение соответствующей сделки не получено согласие супруга. Дело в том, что в соответствии со ст. 34-й и 35-й Семейного кодекса РФ распоряжаться совместной собственностью можно лишь с обоюдного согласия супругов. Иначе сделку можно будет оспорить.

Договор уступки прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации – в силу ст. 4 и 17 № 214-ФЗ.

«Если уступка не будет зарегистрирована, цессия не вступит в силу и застройщик имеет все основания отказать в передаче готового объекта недвижимости новому дольщику (цессионарию), ссылаясь на незаключенность соглашения. Желательно также убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о состоявшейся уступке. Иначе новый рискует тем, что объект по окончании строительства будет передан не ему, а цеденту», – резюмирует Вера Рябова.

Как правило, при расчетах по договорам цессии применяют механизм банковских ячеек – цедент забирает деньги после того, как регистрирующий орган переоформил договор.

Продажа жилья путем переуступки – это не только метод продажи строящегося жилья до завершения строительства, но и выгодный способ получить доход. Как показывает практика, стоимость квадратного метра в практически готовых, но еще не сданных домах выше, нежели в тех, что были построены 5-7 лет назад (хотя оба здания могут находиться в паре сотен метров друг от друга и иметь одинаковые характеристики). Относительная простота и безопасность (при соблюдении всех нюансов) процесса позволяет продать жилье, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию.

Механизм цессии выгоден также и для покупателей. Как утверждает заместитель генерального директора агентства недвижимости «АРИН», разница между ценой застройщика и дольщика, переступающего строящееся жилье, может составить 5-10% в сторону понижения.

В некоторых случаях размер дисконта может доходить до 20-25%. Впрочем, такая ситуация была характерна, скорее, для кризисного времени, когда большинство застройщиков заморозили свои проекты, а дольщики, опасаясь их банкротства, спешили продать жилье путем переуступок. Чем, кстати, вносили свою лепту в снижение цен на первичном рынке. В условиях планомерного роста рынка массовых переуступок не наблюдается. Цессия стала удобным инструментом как для продавцов, так и для покупателей строящихся квартир, но отнюдь не фактором, корректирующим стоимость «первички», как это было 2-3 года назад.

http://stroitel.livejournal.com

Категория: Развитие кругозора | Просмотров: 1721 | Добавил: CmaJIuH1 | Теги: переуступка, преимущества цессии, покупка квартиры, долевое строительство, цессия | Рейтинг: 5.0/3
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Copyright AS © 2018
КАЛЕНДАРЬ
«  Январь 2012  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031
Строительный юмор
Если бы архитекторы строили здания так, как программисты пишут программы, то первый залетевший жук разрушил бы цивилизацию.
ЧТО ИЩЕМ?
популярные файлы
Библиотека AutoCAD. Мебель и оборудование

Категория:
Мелкие программки

Скачиваний:
13744

Размер:
4.20 Mb
Готовый шаблон в AutoCAD (dwg)

Категория:
Примеры проектов

Скачиваний:
4646

Размер:
1.35 Mb
143 схемы строповок материалов и грузов

Категория:
Примеры проектов

Скачиваний:
4058

Размер:
1.56 Mb
Готовый проект КМ склада.

Категория:
Примеры проектов

Скачиваний:
4240

Размер:
1.21 Mb
ППР на разработку котлована

Категория:
Примеры проектов

Скачиваний:
2654

Размер:
1.03 Mb
Шаблон проекта для ГИПа

Категория:
Примеры проектов

Скачиваний:
3145

Размер:
58.6 Kb
Показать другие
НАШИ ОПРОСЫ
Какие материалы выкладывать в усиленном режиме?
Всего ответов: 111
НАС ПОСЕТИЛИ
Яндекс.Метрика